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基础设施REITs发行常态化 顶层设计渐趋完善
2024-07-306
近日，国家发展改革委对外发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（以下简称《通知》），部署推进基础设施REITs常态化发行工作，《通知》自2024年8月1日起实施。
　　
“基础设施REITs的常态化发行指的是将基础设施REITs的发行过程制度化、规范化。”北京大学光华管理学院副院长张峥表示，全面推动常态化发行的核心目的是通过REITs市场的高质量发展，更好发挥REITs市场功能，以服务国家重大战略和推动经济社会高质量发展。
　　
试点成果显著
　　
2020年4月份，中国证监会和国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，启动基础设施REITs试点工作以来，我国基础设施REITs市场建设取得了显著成果，产品功能也在实践中不断完善，为推动基础设施REITs常态化发行创造了良好条件。
　　
具体来看，在市场体系方面，伴随着公募REITs市场建设有序推进，我国也在积极推进持有型ABS（私募REITs）与Pre-REITs相关政策的制定以及项目的储备与立项，目前已逐渐形成公募、私募与Pre-REITs三位一体的政策体系、发行体系与投资体系。
　　
在发行端，以公募REITs市场为例，“首发+扩募”双轮驱动发展格局已然成型。据Wind资讯数据统计，截至目前，我国已有40只基础设施公募REITs完成首发募资。据《证券日报》记者不完全统计，除了4只已顺利完成扩募外，至少还有8只正在筹划、申请扩募或接受审核之中。
　　
在公募REITs发行市场中，市场参与主体也正持续向多元化拓展。一方面，涵盖资产类型已由最初的收费公路、产业园、仓储物流和污水处理四大主流类型扩容至水利设施、保障性租赁住房、消费基础设施、新能源发电等领域；另一方面，随着7月23日全国首单民营企业风电公募REITs——中信建投明阳智能新能源封闭式基础设施证券投资基金在上海证券交易所上市，发行主体也正式扩容至民营企业领域。
　　
在投资端，以公募REITs市场为例，我国基础设施公募REITs二级市场也从初期的高溢价发行、非理性上涨历经震荡下行，再到年内企稳回升，基本走过了一个完整市场周期。据Wind资讯数据统计，截至7月28日，已上市的40只基础设施公募REITs中，30只年内取得正收益。
　　
在产品功能发挥上，光大理财股权部相关负责人表示，基础设施REITs产品可以有效盘活存量资产，为新项目建设提供增量资金，为不动产投资提供退出渠道，进一步促进投资良性循环，同时降低企业资产负债率。
　　
从发展前景来看，我国基础设施REITs保持良好发展态势。戴德梁行发布的《亚洲REITs市场研究报告》显示，预计到2025年底，根据产品数量排名，中国有望在2025年成为亚洲最大的公募REITs市场。
　　
完善顶层设计
　　
《通知》完善了REITs发行的顶层设计，简化了监管流程，拓宽了资产准入范围，优化了项目运营收益要求等。
　　
具体来看，基于试点阶段的项目申报经验，为响应国家政策和市场需求，《通知》进一步拓宽了准入资产的行业及区域范围，将底层资产行业扩容至十二大类，新增了养老设施、市场化租赁住房、燃煤发电等资产类型，放宽了旅游景区范围，纳入了产业园区、消费基础设施、文旅基础设施等行业项目配套或不可分割的酒店、底商等。
　　
张峥表示，无论是传统产业、战略性新兴产业还是未来产业，都需要相关基础设施作为产业发展的支撑，在这些领域中需要大量的基础设施投资。
　　
“相关项目的基本特性是，初期投资规模较大，回报期长，因此，基建领域的可持续投资运营需要规模化的长期资金，需要适配的金融安排，尤其是需要提高权益资金的比重，而REITs正是权益融资的重要工具。”张峥说。
　　
此外，《通知》在继续严把投资管理合规性和土地使用合规性的基础上，总结试点经验，强化了项目资产完整性，简化了资产可转让性，放宽了某些行业可扩募资产规模要求，明确了PPP新机制对特许经营项目合规要求，提升了回收资金用途的弹性空间。
　　
一位业内人士表示，试点阶段，对于公募REITs的净回笼资金使用要求仍较为严格，资金使用渠道若能进一步放开，将显著提升企业发行积极性。
　　
而常态化发行阶段不再对投资收益率做出统一要求，更多通过信息披露让投资人自行决策。
　　
《通知》明确，不再统一规定基础设施REITs的现金流分派率或内部收益率等指标，不为预期投资收益率背书，而要求发起人（原始权益人）、基金管理人全面分析各种因素对经营收益的影响，谨慎披露未来收入预测假设条件。
　　
在张峥看来，这一变化是全面推动常态化发行的重要举措，将有助于进一步健全市场化定价机制，实现投融资双方利益的高水平平衡，让投融资双方可持续创造价值。

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